Plazo del SIRS en Florida: qué deben hacer las juntas antes del 31 de diciembre de 2026

Desde la legislación de 2022 posterior a Surfside, dos requisitos definen cómo se inspeccionan y financian los edificios de condominios en Florida: la Milestone Inspection (sección 553.899, Florida Statutes) y el Estudio de Reserva de Integridad Estructural, o SIRS (sección 718.112(2)(g)). Ambos se modificaron en 2023, 2024 y 2025. La sesión legislativa de 2026 no cambió las normas centrales sobre SIRS, Milestone Inspection o reservas.

El plazo del SIRS

Para las asociaciones que existían el 1 de julio de 2022 o antes, la ley establece que el SIRS debe completarse a más tardar el 31 de diciembre de 2025 y que en ningún caso puede completarse después del 31 de diciembre de 2026. Una asociación cuya Milestone Inspection venza a más tardar el 31 de diciembre de 2026 puede completar ambos al mismo tiempo. Las juntas que aún no hayan completado su estudio deben confirmar su plazo específico con el abogado de la asociación y contratar ahora a un profesional cualificado: faltan unas diez semanas para que termine 2026.

Quién debe realizar un SIRS y qué abarca

El requisito se aplica a cada edificio de tres o más plantas habitables, con un nuevo estudio al menos cada diez años. El estudio abarca el techo, la estructura (incluidos los muros portantes y los sistemas estructurales principales), la protección pasiva y activa contra incendios, la plomería, las instalaciones eléctricas, la impermeabilización y la pintura exterior, las ventanas y las puertas exteriores, y otros elementos de más de $25,000 (ajustados por inflación) cuya falla afectaría a esos componentes. Se basa en una inspección visual y debe indicar la vida útil restante y el costo de reposición de cada elemento, junto con un plan de financiamiento de reservas.

Después del estudio: 45 días

Dentro de los 45 días siguientes a la recepción del SIRS, la asociación debe entregarlo a los propietarios de unidades (o notificarles su disponibilidad) y presentar el informe requerido ante la Division of Florida Condominiums, Timeshares and Mobile Homes mediante su formulario electrónico de presentación de informes. Los directivos y miembros de la junta también deben acusar recibo del estudio. Según la ley, un directivo o miembro de la junta que, de forma deliberada y a sabiendas, no complete un SIRS incumple su deber fiduciario hacia los propietarios de unidades.

Reglas de financiamiento de reservas que las juntas deben conocer

• Para los presupuestos adoptados el 31 de diciembre de 2024 o después, los propietarios no pueden votar para eliminar o reducir las reservas de los componentes del SIRS, y esas reservas no pueden utilizarse para otros fines.
• Las reservas pueden financiarse mediante cuotas ordinarias o extraordinarias, o mediante una línea de crédito o un préstamo; las opciones de cuota extraordinaria, préstamo o línea de crédito requieren la aprobación de una mayoría del total de los intereses con derecho a voto.
• Para los presupuestos adoptados el 31 de diciembre de 2028 o antes, una asociación que haya completado una Milestone Inspection en los dos años calendario anteriores puede, con la aprobación de una mayoría del total de los intereses con derecho a voto, suspender o reducir temporalmente las aportaciones a las reservas durante hasta dos presupuestos consecutivos para financiar las reparaciones recomendadas por la inspección. Se requiere un nuevo SIRS antes de reanudar las aportaciones.

Cómo encaja la Milestone Inspection

Los edificios de tres o más plantas habitables necesitan una Milestone Inspection a más tardar el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y cada 10 años después. Una autoridad local competente puede exigir la primera inspección a los 25 años según las condiciones locales, como la proximidad al agua salada: consulte el calendario del departamento de construcción correspondiente. La inspección la realiza un arquitecto o ingeniero con licencia en Florida:

• La asociación debe notificar a los propietarios dentro de los 14 días siguientes a la recepción del aviso de la autoridad local.
• La Fase 1 (inspección visual) debe completarse dentro de los 180 días siguientes a ese aviso.
• Si la Fase 1 detecta un deterioro estructural sustancial, debe presentarse un informe de avance de la Fase 2 dentro de los 180 días siguientes al informe de la Fase 1.
• Las reparaciones deben comenzar dentro de los 365 días siguientes al informe de la Fase 2; si no comienzan, la autoridad local debe revisar si el edificio es inseguro para la ocupación.

Qué están haciendo las juntas ahora

1. 01

   Confirmar si el SIRS está completo y presentado ante la Division; de no ser así, contratar de inmediato a un profesional cualificado.

2. 02

   Agendar los pasos de distribución y presentación de informes dentro del plazo de 45 días.

3. 03

   Preparar el próximo presupuesto sobre la base del plan de financiamiento del SIRS y decidir con anticipación si los préstamos, las líneas de crédito o las cuotas extraordinarias requerirán una votación de los propietarios.

4. 04

   Confirmar la fecha de la Milestone Inspection del edificio con el departamento local de construcción.

5. 05

   Si se identifican reparaciones, convertir los hallazgos en un alcance localizado y medido antes de valorar la obra, para que las ofertas sean comparables y el trabajo no se renegocie a mitad del proyecto.

Dónde interviene CONCRE

Las inspecciones, las conclusiones del SIRS y el diseño de las reparaciones corresponden a profesionales licenciados. CONCRE trabaja después del hallazgo: localiza las condiciones observadas, mide las cantidades de reparación, apoya la conversación sobre el presupuesto, ejecuta las reparaciones bajo los documentos del ingeniero y documenta el resultado. Conozca más sobre el Apoyo tras la Milestone Inspection y el SIRS y las Reparaciones Después de una Milestone Inspection, o solicite una revisión inicial del proyecto sin costo.

Este artículo ofrece información general, no asesoría legal, de ingeniería ni de financiamiento de reservas. Consulte al abogado de la asociación y a su ingeniero sobre las obligaciones específicas de su edificio.

Fuentes

Sección 718.112, Florida Statutes (2026)

Sección 553.899, Florida Statutes (2026)

Análisis final de la Cámara de Representantes de Florida, HB 913 (2025)

DBPR, presentación de informes del SIRS

DBPR, cronología de la legislación de condominios